Nueva ley de Alquileres: Reflexiones en torno a la ley y su alcance

Por Emilia Revel Chion y Eugenio Osvaldo Ferraro.

Sanción, publicación y entrada en vigencia de la Ley

En materia de locación de inmuebles, la ley 27.551 regirán los contratos que se celebren luego de su entrada en vigencia. Esta ley ha procedido a la mayor reforma, hasta el momento, de la normativa civil modificándose doce artículos e incorporándose disposiciones complementarias a la misma.

El Gobierno Nacional promulgo dicha Ley de Alquileres siendo sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado y en fecha 30 del mismo mes se publicó en el Boletín Oficial rigiendo a partir del 1ro de julio de 2020. 

Luego de esta pequeña introducción, en el desarrollo de esta nota vamos a mencionar algunos puntos o temas específicos de modificación haciendo especial hincapié en tres importantes cambios, a nuestro entender, que son, el lapso de contratación inmobiliaria, que paso de ser de dos a tres años, su actualización, la cual va a ser anual según un indicador o índice oficial y el registro de los contratos de locación en la AFIP.  

Breves aproximaciones a la Ley 27551 

La ley menciona exigencias prohibidas señalando que el Art. 2 modifica el 1.196 del CCCN y establece que, en caso que el destino de la locación sea habitacional no puede exigirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al 1er mes de alquiler.

Otras exigencias prohibidas por parte del locador es el pago de valor llave o equivalentes al locatario y la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original (Exigencia que no va a poder verse operativa porque implicaba en forma “oculta” una maniobra por la que se encubría el precio real del cannon locativo).  Otra manipulación muy habitual era que bajo ese nombre “valor llave” o equivalente se disfrazara en realidad la existencia de un sobreprecio que se pactaba a percibir por anticipado el locador.  

El presidente de la Asociación de la de Defensa de Inquilinos, José Griselli, entre otras cosas referidas a la ley en cuestión, expresó que cualquier nuevo contrato que se vaya a firmar entre un locatario y un locador debe respetar el mínimo legal vigente, ajustes anuales y todo lo normado sobre expensas, cargas y contribuciones.    

Lo mencionado en el párrafo precedente podría inferirse que es un beneficio para los inquilinos ya que la normativa dispone tres años de plazo de duración de los contratos y una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Índice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Este Indicador deberá ser publicado en forma periódica por el Banco Central. La excepción a esta disposición se establece en el Artículo 1199 del CCCN indicando que el locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

En cuanto a las garantías, se contemplarán nuevas alternativas que pueden ser un título de propiedad, aval bancario o seguro de caución, y el propietario elegirá una.  En relación a la extensión del mínimo de los contratos de dos a tres años entiende de alguna manera un respaldo para los inquilinos. Esto brinda una mayor estabilidad principalmente para una familia con más de dos integrantes. “Mudarse cada dos o cuatro años altera las relaciones sociales y la vida de las familias”, según la expresa tal cual la Agrupación de Inquilinos Agrupados. Además, reduce los gastos, que no es un aspecto menor. Una actualidad del contrato puede elevar el cincuenta por ciento y una mudanza conlleva nuevos gastos en comisiones, reservas, seguros de caución y depósitos. 

También se destaca la obligación del locador de conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. 

Por su parte el Art 6 introduce modificaciones al Art. 1203 del CCCN ampliando las causales de imposibilidad de uso o goce que habilitan a rescindir el contrato o suspender el pago del alquiler por el tiempo que dure aquella. Esta norma solo refería a causas originadas por caso fortuito o fuerza mayor, extendiéndose ahora a todos supuestos que no sean por causas imputables al inquilino.  

Otro requisito o condición para la celebración de dichos contratos es la obligación por parte de los locatarios de registrarlos en la AFIP (Organismo que se encargará de la forma y plazos en que se realizará la registración). Esta disposición puede generar dudas en razón a cuestiones referidas a su constitucionalidad pues no se advierte en el texto de la norma justificación alguna para tal injerencia del Fisco Nacional. Este último ya cuenta con bastos recursos los cuales le permitirían cumplir en forma efectiva y acabada su función.  Esto supone que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de alquiler previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar de esta circunstancia a la AFIP sobre la existencia del contrato y su respectiva intervención. Esta situación refleja ni más ni menos que el dictado de una norma procesal por parte del Congreso Nacional y aquí la CSJN en Doctrina iniciada en diferentes fallos  ha sostenido que si bien las Provincias están facultadas para generar sus propias normas locales y legislar sobre sus propios procesos, ello es, sin perjuicio de la normativa que dicte el Congreso cuando entienda prescribir en casos particulares formalidades especiales para el ejercicio de determinados derechos establecidos en los Códigos fundamentales que le incumbe dictar.  Otra mirada en línea con lo que venimos puntualizando es en relación a inmobiliarias y propietarios de inmuebles que rechazan la nueva ley ya que los obliga a registrar el contrato en una dependencia pública y ello significa blanquear dicha contratación y el tributo que sobre ella recaería. Además, el rechazo por parte de los corredores inmobiliarios también viene de la mano del decreto 320 que publicó el Gobierno Nacional en el mes de marzo, que congela los alquileres y suspende los desalojos hasta el 30 de septiembre del corriente año en virtud el estado de excepción que estamos atravesando.

Como toda ley y más cuando se habla de contratos, por lo general, hay una parte que está en inferioridad de condiciones por el solo hecho de la necesidad de tener una vivienda como derecho humano fundamental expresado en la Constitución Nacional en el Art 14 Bis que habla sobre el derecho a una vivienda digna y adecuada y recogido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en su Art. 25, apartado 1 y en el Art. 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Ante esta necesidad surge la celebración de un contrato, en este caso de alquiler, que reglamenta la posibilidad de hacer efectivo ese derecho y en donde muchas veces esa inferioridad salta a luz. 

Por lo tanto, esta nueva ley de alquileres viene a salvaguardar en parte los intereses de la parte que está en debilidad, tutelándolos, trazando beneficios a su favor, entre otros réditos.  

Puntualmente un beneficio que se introduce claramente a favor del inquilino es que para los contratos de inmuebles destinados a vivienda se instituye que el precio del cannon locativo debe fijarse como único valor y por periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En virtud de esta norma se ha puesto fin a la práctica de alquileres escalonados o progresivos, ya que solo exige variables anuales. Es decir, la nueva ley establece que los aumentos dejarán de ser semestrales, pasando a ser anuales. Anteriormente a esta nueva ley, ese porcentaje se establecía de forma arbitraria, según las expectativas de inflación. Con las modificaciones realizadas ese porcentaje pasará a basarse mediante el indicador que publicará el Banco Central. Como dijimos líneas arriba este índice estará conformado en partes iguales por el IPC que releva el INDEC, ya la variación salarial (RIPTE), que elabora el ANSES… “El contrato ya no va a decir cuánto vas a pagar cada semestre, porque eso se va ir calculando a medida que pasan 12 meses”, explico a Pagina 12, Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires.

Destacamos la mención de distintos medios de resolución de conflictos en virtud de algún incumplimiento contractual que pueda ocurrir. Esto va de la mano o en consonancia con la tónica que esbozó el DNU Nro. 320/20 ya que en el Art. 12, la ley 27.551 insta a que se fomente el desarrollo de mecanismos alternativos de controversias derivados de la relación locativa. 

Por otro lado, la nueva legislación crea un programa de alquiler social estableciendo solo sus lineamientos generales. Estos últimos fijarían la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda y se dispondrá de mecanismos de bajo costo o directamente gratuitos para la resolución de conflictos o derivados de los contratos de alquiler. Sin embargo, este programa no está reglamentado en forma exhaustiva quedando en manos de las áreas del Poder Ejecutivo las decisiones que se adopten para cuya entrada en funcionamiento.  

Sin embargo, existe una situación muy compleja que se viene arrastrando hace años que es el tema de las viviendas ociosas que no está contemplada en la nueva ley 27551. 

El Censo Nacional realizado en el año 2010 nos da información precisa y vital sobre los habitantes y viviendas en CABA, sobre la que nos dice cantidad de viviendas, destino de las mismas, calidad de la ocupación, perfil del o los ocupantes de la mismas, etc. Del mismo se desprende que existen aproximadamente 340.000 viviendas vacías. Distintos factores ponderan directamente para que la realidad sobre vivienda se deba denominar problemática habitacional. Entre estos, falta de acceso a créditos hipotecarios, tanto de la banca pública como privada hace que se transforme en alquileres altos y para pocos, barrios sin urbanizar, donde la calidad de vida de estos ciudadanos llega a extremos lamentables.”

La información volcada en el Censo de la nota citada up – supra quedo desactualizada de forma evidente, tanto es así que siguen pasando los años y esta problemática sigue vigente. Creemos necesario que esta situación debe analizarse y buscarse soluciones eficientes que lleven a resolver este gran problema de índole habitacional. 

Valoraciones finales  

Así las cosas y, para finalizar, destacamos la importancia que haya un cambio en la manera o forma de alquilar en nuestro país luego de 36 años es un gran avance porque implica un progreso en muchos aspectos ya que la ley es más justa debiéndose exigir su real y efectivo cumplimiento. 

La aprobación de la Ley de Alquileres (Nro. 27515) se da en una coyuntura local e internacional de extrema emergencia.

Por lo que el acceso a una vivienda es uno de los temas claves siendo que la consigna “Quedarse en Casa” es la única salida o vacuna contra el coronavirus.

Por lo tanto, el avance en la aprobación de esta ley supone un rasgo positivo en el desarrollo integral del ser humano que implica el cuidado de la salud física y psíquica de la persona. En este contexto de confinamiento preventivo y obligatorio debido a la afluencia de la pandemia por el Covid – 19, esta Ley adquiere mayor relevancia en términos históricos, comprendiendo el avance positivo en la universalización de derechos y pudiendo el inquilino sostener de forma efectiva el aislamiento y salvaguardando así su salud y la de su familia en la esfera doméstica.